サラリーマンが副業で不動産投資をするための知るべき基礎知識
2021-07-14
副業で不動産投資をすると決めた場合でも、基礎知識が無ければ不動産投資を成功させることは難しいのが実情です。
あなたが不動産について理解が深くなければ、未知なる投資話には尻込みしてしまい機会損失が発生してしまう可能性があります。
私も最初は不動産投資をするとしても、何をすれば良いのかよくわかりませんでした。その理由は、サラリーマン時代の私はそもそも不動産投資の基礎知識について何も知らなかったからです。
私は当然サラリーマンしか経験がありませんので、不動産投資を選定するだけでなく、売主と物件の価格交渉など一切したことがありません。
そもそも、不動産投資って一体なんなのかわかりませんでした。
しかし、今では東京の自宅以外に、投資用不動産を買い進めており投資金額は不動産投資は現在進行形で規模を拡大しております。
実際にサラリーマン時代に不動産投資と出会い、脱サラすることが出来た私だからこそ不動産投資の記事を初心者目線で解説できると考えてこのコラムの執筆を続けています。
本記事ではサラリーマンをしながら不動産投資をするにあたって、必ず理解しておいた方が良い基礎知識を解説していきます。
不動産投資で家賃収入を拡大させて脱サラをしているサラリーマンは少なくありません。
本業に依存しなくても副業で本業以上に稼げるサラリーマンになるために本記事で基礎知識を習得しましょう。
なぜならば、不動産投資は勉強することで限りなくリスクを減らすことが可能な投資だからです。
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私は不動産投資をする前は以下のような不安を抱えておりました。
サラリーマン時代の私にとって不動産投資のイメージはあまり良くありませんでした。
頻繁に会社の固定電話にワンルームマンションの営業電話が掛かっていたので、不動産投資のイメージはとても悪く、不動産投資＝騙されるという印象を持っていたからです。
あなたも勤務中に名前も聞いたこともない会社から、いきなり不動産投資をしませんかと突然勧誘電話が掛かって来たことがありませんでしたか？
その当時の私は本当に儲かるなら、勧誘をしないで自分で運用すれば良いのにと疑問に思いました。営業する人が自分で運用しない理由は、本当は儲からないに違いないと決め付けていたのです。
その結果、不動産投資というのは情弱を食い物にする危険なビジネスなのだといつのまにか頭の中に刷り込まれていました。
区分マンション投資の多くは高額な費用を掛けるにも関わらず、利回りが低いため家賃収入で借金を返済しようとすると資金が足りなくなってしまいます。
なぜなら借金の返済というのは税務上、損金として参入されないため、家賃収入に対して税金が計算されてしまいます。（税金は利益から経費を引いた所得に対して税率を掛けて算出されるため）
その結果、手元にはお金が残っていないため、税金の支払いが出来ない事態に陥り、黒字倒産のような状態に追い詰められてしまうのです。
また、区分マンション投資は業者の利益が大幅に乗っていることが多く、その結果、買い手が高掴みをしてしまい、損するケースが多発しているのです。
不動産投資には上記のような落とし穴があるものの、不動産投資で実際にお金を稼ぐことが出来るのことも紛れもない事実です。
区分マンション投資やスルガ銀行のかぼちゃの馬車の儲からない情報弱者を騙す一部の投資のせいで、不動産投資全体にネガティブなイメージを持たせてしまいますが、全てのアパートやマンション、ビルにはオーナーが存在しており、事実その数だけ家賃収入で生計を立てている人が大勢いるのです。
ただし、不動産投資といえど、不動産賃貸業は立派な事業経営のため、経営者として不動産の裏に隠れた利益という湧き水を発掘する知識が無ければ、拡大していくことは難しいビジネスとも言えるでしょう。
そのため、不動産投資をする前に必ず基礎的な知識を習得して、不動産投資をスタートすることを私は推奨してます。
不動産投資で収益を上げて脱サラをしているサラリーマンは大勢存在するが、投資といえど事業経営にもなるため最新の不動産トレンドや基礎的な知識をアップデートしていかなければならない。
では、ここからはサラリーマンが不動産投資をする上で、必ず知っておいて欲しい知識を紹介していきます。
ここで紹介する単語は不動産投資の基礎中の基礎になりますので、サラリーマンが不動産投資をするのであれば知っておくべき最低限の知識になります。
ただ、一律に不動産投資といっても、不動産投資で収益を生む方法は大きく分けて2つあります。
私の会社が事業としている不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)と呼ばれる投資方法ですので、本記事ではインカムゲインについて解説させて頂きます。
不動産投資にはキャピタルゲインの稼ぎ方も存在しますが、私はキャピタルゲイン狙いの投資は素人が実践するにはとてもリスクが高すぎるためお勧めしません。
キャピタルゲインとは不動産の購入時と売却時の売買差で稼ぐ手法ですが、短期で不動産売買をしてしまうと税率も短期譲渡所得として高くなってしまいます。
また、取り扱う金額も大きいため、資金がない場合は不動産価値が下落する恐れもあるため、キャピタルゲイン狙いの投資はコントロール不能の割合が高い取引になってしまいます。
そのため、私は初心者であれば家賃収入を手堅く得られる投資方法であるインカムゲインをすることをおすすめします。
インカムゲインとは、一言で言えば資産を保有することで得られる利益のことです。
不動産投資では、保有している物件から得られる家賃収入がインカムゲインとなっており、私が実際に不動産投資で収入を得ているものになります。
例えば、家賃5万円の一戸建てを保有しており、実際に住まれている方がいる場合、毎月5万円のインカムゲインを得ることができます。
その投資を、4回繰り返せば毎月の家賃収入は大学新卒で貰える給料の20万円に到達するのです。利回りの高い物件を4つほど購入してしまえば、瞬く間に月の家賃収入は新卒の初任給と同額程度になり、その不動産はあなたのためだけにお金を稼いでくれる優秀な社員となってくれます。
不動産はストレス解消で飲みに行ったり旅行に行ったりしないので、収益の積み上がり方が給与所得とはレベルが違います。
また、インカムゲインの場合、物件に住んで貰えれば、余程のことがない限り短期間での退去はあり得ません。
想像してみれば分かると思いますが、あなたが部屋に入居した場合、転勤や結婚などのライフイベントが発生する場合を除いて、余程の事がなければ引っ越しをすることはありませんよね。
従って、家賃収入は安定的に収益を発生し続ける投資方法というわけです。
間違った物件を選ばなければ、不動産があなたのためだけにお金を生み出し続ける仕組みが構築されるのです。
インカムゲインとは、資産を保有することで得る利益。間違った物件を選ばなければ、不動産があなたのためだけにお金を生み出し続ける。
利回りについてですが、不動産投資をするにあたってこの利回りという言葉は非常に重要です。
利回りを知らずに、不動産投資をするということは、甲子園を目指すのにサッカーの練習をしてしまうのと同じくらい危険なことです。
私はこの利回りこそが、不動産投資をするにあたり最も重要な指標だと考えております。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことを指します。不動産投資に限らず、全ての投資においてこの利回りという考え方は重要で、投資をするということは、一体どのくらいのリターンを得られるのかというのは常日頃から神経質になるべきだと私は考えます。
例えば副業で12万円程度のPCを購入する際でも、そのPCを購入すれば月1万円程度は稼げるようになるから、１年間くらいで投資回収出来て購入する価値があるといった具合に、購入する際に明確な根拠を考える癖をつけると良いでしょう。
また、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在します。
表面利回りとは、年間の家賃収入÷不動産の購入価格で計算することが出来ます。
計算方法は簡単に計算することが出来ますが、表面利回りには不動産を維持するために発生する諸経費は考慮されてません。
しかも、不動産売買サイトに記載されている表面利回りは満室を想定した数字になっていますので、額面通りに受け取ってしまわないように注意してください。
良い物件を見つけたとしても空室だった場合、記載されている表面利回りは絵に描いた餅のように意味がありません。
一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が含まれてます。
従って、不動産投資をするのであれば表面利回りよりも実質利回りを重視しましょう。
投資物件によって価格は同じでも諸費用の金額は変わってくることがありますので、物件を比較する際は実質利回りのチェックは必ず行いましょう。ただし、実質利回りは不確実性が高いものであることも理解しておきましょう。
例えば、空室が出た場合、その分の家賃収入が無くなります。
どんなに頑丈な建物も月日が経てば必ず劣化します。
そうなると、年々維持費が上がってしまうリスクがあります。
不動産投資は毎年固定の支出ばかりではないので、こんなことを言えば元も子もありませんが、実質利回りを正確に予測することは難しいと言えます。
結論を言えば、どんなに緻密に利回りを計算した場合であっても、投資である以上、絶対ということはあり得ませんので、最悪のケースを想定して投資計画を検討しましょう。
不動産投資はとても堅実で魅力的な投資ですが、デメリットとしては元手がなければ物件を購入することが出来ないので、始めることが出来ないデメリットがあります。
ただし、元手が無い場合でも不動産投資を行うことが可能で、私は一棟アパートを購入した時は手元に2,500万円というお金は無かったので金融機関から融資を引きました。
不動産投資の大きなメリットとして、物件代金を銀行から融資を引いて購入することが出来ることです。少ない頭金で大きな投資が出来る、このテコの原理のような法則を、投資の業界ではレバレッジと呼ばれているのです。
資本主義は、資本を持っている人が有利にお金を稼げることが出来るので、元手が無ければ金融機関から融資を受けて投資をするのは資本主義の原則に則った合理的な選択です。
サラリーマンが不動産投資をする時、ほとんどの方が必要とするのが金融機関からの融資です。
私もサラリーマン時代に政府系の金融機関である日本政策金融公庫から借入を行い、1棟アパートを購入して不動産投資をスタートさせました。
日本政策金融公庫は返済期間が短いものの、金利は民間の銀行よりも低く、堅実に不動産投資をしたいのであればお勧めの金融機関です。
返済期間が短いのであれば、キャッシュフローは厳しくなりますが、利回りが低ければ急速に残債は減っていきますので、返済期間が終われば堅実に次の大きな投資を出来るのです。
また、充分に担保がない場合でも、融資が降りるケースがあるので、融資を検討されている方は公庫に相談するのもいいかもしれません。
不動産投資は少ない頭金で大きな投資が出来ることがメリット。このテコの原理のような法則を、投資の業界ではレバレッジと呼ばれているため、利用すれば投資を加速することが可能
不動産投資に融資してくれる金融機関は、主に以下が挙げられます。
ただ、融資を引くのであれば金利の低い政府系の日本政策金融公庫を私はおすすめします。
金融機関によっては高い金利が設定されていたり、頭金が３割現金で必要になったりする中で、公庫は金利も低いですし、投資利回りが高ければ担保も少なくて済む可能性があるからです。
ただ、投資をする場合は、一つの金融機関に拘らずに各種金融機関を比較することで、その時の自身の条件に適した条件を確認することが大切です。
メガバンクやノンバンクは、融資対象者の居住地や対象物件の所在地は関係なく、融資基準がある程度決まっている傾向があります。
従って、逆をいえばその基準や条件をクリアすれば、メガバンクやノンバンクでも融資する傾向にあります。
地方銀行や信金等は、支店の近くに、融資対象者の居住地もしくは対象物件も近くにないと基本的に融資しない傾向にあります。私も地方銀行に融資交渉をしたこともありますが、支店や銀行によってエリアが分かれているため、対象物件がその支店のエリア外であれば取り合ってくれませんでした。
※詳細は各金融機関によって異なり、また、社会情勢・市況の変化等で条件は随時更新されていきます。
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが必要となります。
空室リスクが低く、良い投資物件を選ぶ際のポイントについてですが、具体的には以下の通りです。
全ての条件を満たすことは非常に難しく、条件を満たした物件が市場に出ることは滅多に無いかもしれません。
資産価値が高いに越したことはありませんが、不動産投資をするにあたって利回りが最重要ポイントになります。資産性が高ければ、得てして利回りが低いことが多く、資産価値は不動産投資の初期の段階で、そこまで追い求めなくても問題はありません。
まずは潤沢なキャッシュフローを生み出す物件を購入していき、あなたのためだけに働いてくれる資産を積み上げていきましょう。
そもそも、不動産投資をするのが怖いという方は、不動産投資の勉強を始める前に、資本主義の勉強をしたほうが良いかもしれません。
以下の記事では資本主義について解説してますので、ぜひ気になる方はチェックしてください。
この記事を読むことによって、なぜあなたが投資や副業をやらなければならないのかを理解できるとお約束します。
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが必要！
本記事では不動産投資をする際に、必ず知っておくべき基礎知識を解説していきました。
不動産投資はリスクもあり難しいものの、しっかりと学んで間違った投資をしなければ、失敗するリスクを押さえて堅実に稼げることが出来るものです。弊社HPのコラムでは実際にサラリーマン時代に不動産投資をスタートさせて脱サラを成功させているノウハウを無料で公開してますので、ぜひ他の記事も読んでみてください。
あなたが不動産投資をするのであれば、本サイトで紹介している内容は必ずお役に立てるものであると確信しています。
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馬場生悦
SEIJOHOME株式会社代表取締役。都内で不動産賃貸業と不動産管理・仲介業の法人を2社経営中。初心者の方でも安心してお引越しができるようにお部屋探しのためになる情報や不動産投資の経験に基づいた失敗しないための情報やマインドを発信します。保有資格は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、損害保険募集人。
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