本記事では不動産投資の闇ついて解説していきます。

なぜ闇の部分を解説するかというと、本記事を読んでいる方の多くは大手企業で働いているサラリーマンや公務員の方など、投資をする余力と意欲がある方が多いですが、その方々は常にコンプライアンスを意識しながら働かれていると思います。

しかし、不動産業界では稼げれば良いと考える業者も多く存在するため、常にコンプラインアンスが守られているわけではありません。

サラリーマンの世界ではどんなに間違いを犯しても自分の資産が消失するようなことはありませんが、不動産投資を始めるのであれば自分のミスは資産の消失に直結します。

そのため、不動産業界がなぜ危険なのかを本記事ではほんの一例になりますが、紹介いたします。

「かぼちゃの馬車」事件について

かぼちゃの馬車は価値のないシェアハウスをサブリース会社であるスマートデイズ社が建設して、それを不動産投資家に高値で販売してリースバック（サブリース契約）をするスキームでした。

このシェアハウスはタレントのベッキーをCMに起用していたことでも話題になり、地方から引っ越してくる女性がターゲットで、地方から引っ越してくることをまるでかぼちゃの馬車に乗るシンデレラと称して販売をしていたシェアハウスになります。

しかし、不動産投資の本質は人のいる場所に不動産を購入して入居してもらうもので、スマートデイズ社は人のいない場所に価値のない物件を建設して不動産投資家へ販売してリースバックしましたが実際に入居付させるのは難しく、スマートデイズ社は建築費用と販売代金の差額で利益を出す仕組みでした。

そのため、スマートデイズ社はどんどん価値のない物件を建設しては、不動産投資家に販売し続けてサブリースを行い、販売代金で得た利益をサブリースの返済に充てるような自転車操業に陥りました。

その不動産投資家への融資を担当していたのがスルガ銀行で通帳改竄が横行しており、不正融資と認識しながら不動産投資家へ融資を実行していたのです。

融資書類の改ざんなどは銀行側でも把握していたにも関わらず、融資が実行されていたというのは当時は不動産業界に衝撃が走りました。

そして事件が起きたのは、サブリース会社であるスマートデイズ社が経営破綻に陥ったことで、スマートデイズ社からのサブリース収入で銀行の返済をしていた投資家たちが連鎖的に自己破産に追い込まれたのです。

それもそのはずで、価値のないシェアハウスを高額で掴まされていたため、実際に入居もしておらずサブリースが無くなれば家賃収入では多額のローンを返済出来なかったのです。

また今回騙されてしまった投資家は上場企業や医者等の高属性と言われる方々でした。

サラリーマンとして例え優秀だったとしても今回のように騙されてしまうのが不動産投資の怖いところなのです。

「1棟1物件スキーム」について

不動産投資は何も投資家を騙すものだけではありません。

銀行の目を欺き多くの融資を引いて不動産投資をする人たちもいらっしゃいます。

ここからは、不動産投資家が実際に使用していた「1法人1物件スキーム」「複数法人スキーム」について解説します。

ちなみに、１棟１法人の多法人スキームは不動産投資家でも実践している人も多いですがグレーな投資方法です。

なぜなら、多法人スキームは不正融資として扱われており、銀行にバレた場合、貸し剝がしを要求されるリスクを抱えているからです。

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「1法人1物件スキーム」とは、法人を設立して1件目を購入して、2件目を購入する時にまた新しい法人を設立して購入するといったように、物件と法人を一対一で対応させる手法です。

私は一棟アパートを法人で所有して、連帯保証人となって借入を行なっていますが、この場合は個人の信用情報には記載されない場合が多いです。

そのため、新設法人で融資を受ければ、他の法人で融資を受けていたとしても融資を受けることが出来る場合があるのです。

しかし、これは銀行側を欺く行為でもあるため、非常に危険な行為でもあります。

銀行側は他にも融資を引いていないと信じて、法人の与信枠の範囲で貸し出しを行うわけですので、もし他にも融資がばれたら大変なことになります。

1棟1物件スキームは早期に規模を拡大出来るメリットがある

あくまでも、ここから解説するメリットというのは、一昔前までの多法人スキームのメリットとなります。

今では銀行融資は厳しさを増しており、もし銀行側に多法人スキームを利用していることがバレてしまったらとても大きな問題になります。

そのため、本記事ではこのスキームを推奨しているわけでは無いことを予めご理解ください。

私は使用したこともありませんし、今後も使用するつもりはありませんが、この多法人スキームを使用すれば、一気に規模を拡大させることが出来るため、早期リタイアを目指す人にはとっておきの手法になっていたと思います。

この多法人スキームとさらには消費税還付のスキームを上手く利用して、多額の現金を集める手法は実際に使われてきました。

後ほど詳しく説明しますが、消費税還付というのは、物件を購入する際に建物部分には消費税が含まれているため、その支払った消費税部分の還付を受けるものです。

消費税の納付は、実際に払った消費税から受け取った消費税の差し引きになるため、不動産のような大きな買い物をする場合に払った消費税が多くなるのです。

その多く払いすぎた消費税を還付するということができるため手元に多く現金が残るのです。

しかし、この多法人スキームの手法は、日本経済新聞でも不正融資問題の一つとして取り上げられたことがあります。

1棟1物件スキームは借り入れ名義を法人で行えるメリットがある

多法人スキームのメリットとして、借り入れを法人名義に出来る場合があるという点です。

個人でアパートローンを借り入れて物件を購入する場合について説明します。

例えば、あなたが個人で1棟目を問題なく購入出来たとしましょう。

しかし、2棟目以降は現在の借り入れ状況を踏まえた融資になってしまうのです。

例えば、法人で不動産投資をしているものの、個人として東京に自宅を所有して個人で住宅ローンを組んでいる場合、個人さらに追加で融資をもらって不動産投資をするのが厳しい状況になっています。

1物件目で個人の与信枠を使い切ってしまっていると、2物件目以降が購入出来なくなります。

しかし、この多法人スキームならば2件目を購入出来ないという問題を解決することが出来る可能性があります。

例えば、1棟ごとに法人を立てて借入を起こしていくと、借入の名義が個人ではなく法人となります。

従って、個人の与信枠を使わずに購入を続けることが出来るのです。

これにより、個人では購入できなかった物件を並行して購入できるようになります。

その結果、個人の与信枠を大きく超えた取引が実現するのです。

しかし、銀行側の認識としては、あくまでも1人が複数法人を所有することはないというものです。

私も日本政策金融公庫から借入を行なって不動産投資をスタートさせましたが、融資の面談の際に、ほかに法人を所有しているかの確認はありませんでした。

従って、借主側としても、審査の際に聞かれることがなかったという言い訳が成立してしまい、次々と法人設立して融資を受けていくことが可能だったのです。

会社ごとに親族など代表取締役や株主の名義を変えて法人を立ち上げている場合は、それ以上追跡していくのは実質不可能です。

多法人スキームは融資審査の際に銀行側が確認することが前提です。

また、今では法人の融資を引く際に代表者個人に連帯保証人とさせるケースもあり、必ずしも法人だけで融資を引けることも少なくなりました。

例えば、その場合は代表者が連帯保証人になったり、投資する物件や自宅を担保提供する場合があります。

しかし、利回りの高い物件というのは、得てして資産価値が低いため、その結果、担保価値が低かったりするのです。

不動産投資と融資は切っても切り離せないため、この辺をバランス取りながら投資を進めていかなければなりません。

1棟1物件スキームは法人ごとに消費税還付が受けられる

消費税には軽減税率という制度があります。

課税事業者のうち設立して1年目の売上や前々年の課税売上が1,000万円以下法人は、免税事業者として消費税の納税義務が免除される場合があるのです。

たとえば、土地の購入は非課税ですが建物には消費税がかかるため、1億円の建物を購入すれば800万円の消費税を支払うことになります。(分かりづらいので土地の値段は切り離してます)

ただ、不動産投資分野における消費税還付を活用したものは以前からも問題視されてきました。

その結果、平成22年・平成28年の税制改正でもかなり還付の条件が厳しくなってしまいました。

どうしても、消費税還付を受けたいという場合は顧問税理士の方に一度相談してみてはいかがでしょうか。

借入時の制約が多い

多法人スキームは、借入時の制約が多くあります。

立ち上げたばかりの法人は信用力が非常に低いです。

銀行の選択肢が少なく、融資の条件も厳しくなります。

1社ごとに毎年コストが発生する

初期費用として、もし株式会社を設立するならば、登記費用や印鑑代など会社設立のためのコストが1社あたり25万円～30万円ほど掛かります。

例え赤字になったとしても、法人は均等割で最低7万円の法人税が発生します。

そのほかにも、顧問税理士を会社毎にお願いする場合は費用が嵩んでしまいます。

ただ、不動産投資専門の個人の資産管理会社の決算はあなたが思っている以上にシンプルです。

税理士に委託せれば簡単かもしれませんが、勉強として決算から税務申告までやるものありだと思います。

銀行から即時売却を求められることも

銀行を欺いて多法人スキームで投資を進めた場合、融資後にそれが発覚すると一括返済を求められるリスクがあります。

金融機関から物件の即時売却を求められてしまうケースも実際に発生しているのです。

もし即時売却が出来ない場合は、自己破産という結果になります。

銀行側が与信枠の上限を設定しているのは、借主が返済出来なくなるのを防ぐためです。

それにも関わらず、その与信枠を超えてしまうというのは、本人の返済能力以上のものを借入れることになります。

想定外の事態で家賃収入が滞った場合、破産してしまうリスクがあります。

スルガ銀行の問題で融資は厳しくなった

最近のスルガ銀行の不正融資問題で、融資審査の手続きなどが社会問題になりました。

私も融資を申し込む際に、公庫の担当者からは不動産投資に融資をするのは非常に厳しいと状況にあると伝えられました。(実際には最高の条件で融資を引けましたが)

今後は融資審査が今以上に厳しくなるため、多法人スキームについても審査は厳しくなると思いますので、不動産投資をする際は多法人スキームは利用せずに、正攻法で攻めることをお勧めします。

不動産投資は危険なことについて

本記事では不動産投資の闇について解説しました。

不動産投資は脱サラを目指す人にとっても、不動産業者にとっても儲かるビジネスのため、あの手この手で不正な儲けるために不正な取引が存在します。

知識がなければ、多額の損失を発生させるかもしれませんし、知識があれば多くのリターンを得られるのが不動産投資です。

弊社HPでは不動産取引の適正化をミッションにコラムを執筆しております。

ぜひ、他の記事も読んで知識を身につけて騙されないようにしてください。

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