不動産投資というと多額の現金を動かして投資をするイメージがありますが、少ない現金で高い利回りを確保できる戸建投資は非常に魅力的です。

実際に私もサラリーマン時代に350万円で楽待に掲載されている戸建てを300万円で購入することに成功して、利回16%の高い投資をすることに成功してます。

300万円程度であればローンをせずに現金で購入することも可能ですし、多額のローンを金融機関から融資を引いて失敗して破産するリスクはありません。

下記の戸建は弊社グループ企業が投資している物件の一つになりますが、毎月4万円の家賃収入が入ります。

サラリーマンの昇給は毎年微増かもしれませんが、戸建てを購入することで1ランク出世するくらいのお金が毎月入ってくることとなるため、不動産投資は出世並のインパクトを収入面で与えてくれるのです。

これからのサラリーマンは給料だけに依存してしまうと老後にほぼ間違いなく資金不足に陥ってしまため、複数の収入源をコンスタントに構築することが必要となるのです。

会社に依存する生活から解放されると会社の不条理な命令にも従わなくて済むため、会社があなたを選ぶのではなく、あなたが会社を選ぶことが出来るのです。

いくら給料が良くても人生の時間のほとんどを会社に拘束されて働く生活はあまり健康的ではありませんよね。

日本人はお金の教育というのが全くされていないため、我慢して働いているサラリーマンが美徳とされています。

その結果、資本主義社会において投資というのはお金を稼ぐために当たり前のものなのですが、投資＝危険という考え方を持つ人が多くなってしまい、結果として労働以外の稼ぐ選択肢を持っていない人が多くなっています。

ただ、戸建投資は利回りが高いからと言ってなんでも良いというわけではなく、戸建てを購入する際は物件を選定する必要がありますのでご注意ください。

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戸建の不動産投資をおすすめする理由

日本人にとって不動産投資はとてもネガティブで後ろ向きなイメージを持っているサラリーマンは多いです。

例えば、数千万円の借金をして、返済出来ない場合は自己破産といった、危険でネガティブなイメージを持っていたりするのではないでしょうか。

私はサラリーマン時代、不動産投資用に法人を設立しておりますが、一口に不動産投資と言っても様々です。

サラリーマンが不動産投資をやるなら法人を設立して節税しよう

不動産投資の中でも、築古の戸建は魅力的な投資対象として考えており実際に物件を所有してます。

戸建投資は自己資金の面で制限がある人でも、参入することが出来る魅力的な市場です。

本記事では、私も実践しているこの戸建投資の魅力ついて解説していきます。

戸建投資のメリット

戸建投資は多額の借金をするのに不安のある方におすすめする投資方法です。

メリットとしては、なんと言っても少額でも不動産投資を始められる点です。

例えば、300万円程の貯蓄があれば、融資を使う必要なく物件の購入が可能です。

また、現金で購入することによって、借入金の返済は発生しませんので、破綻するリスクは限りなくゼロです。

そして、この戸建投資ですが、出口戦略の点においても非常に優れています。

例えば、一棟のアパートやマンションは、投資家だけが購入するため、出口戦略で売却する時も投資家だけが対象となってしまいます。

そのため、一棟アパート等は、なかなか買い手が現れず、出口戦略を取るのが難しい傾向にあります。

もし、一棟アパートをオーバーローンを組んで購入した結果、空室ばかりになってしまった場合、借入金の返済に窮してしまうでしょう。

借入金を返済をするために、売却をしたいけど、投資用の物件はなかなか買い手がつかないため、空室リスクが深刻化した場合、破綻するリスクは限りなく高くなります。

その反面、戸建住宅は実際に自宅として活用する実需目的で購入される方の割合がとても高いです。

実需目的の購入者は投資目的に比べて割合は圧倒的に多いのです。

これらの要因により出口戦略の面において戸建投資はメリットがあるのです。

また、戸建投資は安定して貸付けをすることが可能です。

なぜなら、アパートやマンションに比べて、賃貸用の戸建物件は非常に供給が少ない状況にあるからです。

戸建住宅でお部屋探しをしている人はたくさんいらっしゃいます。

借主側から見た戸建のメリットは、例えばペット飼育可、駐車場有り、騒音等、幅広くあるためです。

空き家の増加が全国的に問題になっていますが、それは人が入居出来る状態でないことが原因です。

人が住める戸建住宅は、適正な家賃であれば空室になるリスクは少なくなります。

戸建は安く購入することが大切

戸建投資の一番のコツは、とにかく安く購入することです。

妥協せずに安さを追求することが何よりも大切になります。

空き家のボロボロな戸建は、実需向けに販売されていることが多々あります。

その場合、すぐに居住できないような状態で売られている物件は、なかなか売れないのが実情です。

そのため、ボロ戸建は利回りなどが全く未知数のため、収益物件に比べて値下げ交渉が成功することが多い特徴があります！

そのような物件を見つけて、強気の価格交渉を行い、人が住めるようにリフォームをして、採算の取れる家賃で人に貸すことが、戸建投資のプロセスなのです。

築古戸建のリフォームについて

ボロ戸建は、空き家で販売されてることが多く、人に貸すためにはリフォームしなければならないことが多くあります。

しかも、ボロ戸建の中には、屋根に穴が空いてたりする場合もあります。

このようなボロ戸建を人が住めるように再生させるために、リフォームをどのくらい施す必要があるのかを判断する必要があります。

必要のないリフォームにお金を出してしまっては、利回りが圧迫されてしまいます。

実際、弊社グループ企業が所有している物件の中には、家賃が安いものの利回りが20パーセントを超えているものもあります。

ボロ戸建は家賃の金額は少ないものの、リスクが少ない割に利回りが高い優秀な投資物件なのです。

競合相手は実需目的の人

昨今、不動産投資はスルガ銀行の一件以来、金融機関からは非常に風当たりが厳しいビジネスになっています。

そのため、融資が厳しくなってきたことで不動産投資家から注目を浴びているのが戸建投資なのです。

戸建投資をする上で何より大切なのは、とにかく安く買うことです。

そのため積極的に価格交渉をすべきと言うことは前段で解説したと思います。

しかし、この戸建投資の購入に関しては、マイホーム探しの方も多く参入してくるので注意してください。

不動産投資売買に関しては、自分で住むために戸建住宅を探している人は、投資家達の人数の比ではありません。

お手頃な値段で住みやすそうな戸建はすぐに売れてしまいます。

また、マイホームを探している人たちは、利回りを常に気にしている投資家に比べると価格に対する意識が低いです。

従って、少し高いと思われるような戸建であっても、利便性などが優れていればすぐに実需目的の方が購入してしまいます。

特にリフォームをせずとも住むことができる状態の戸建の価格交渉は難しいのです。

そこで、私が行っている投資方法は、マイホーム探しの人でもドン引きするくらいのボロ戸建を安く購入して、リフォームをするということです。

そのため、リフォームの最低限の知識は持っている必要があります。

リフォーム必須なボロ戸建を購入した場合は、購入したエリアで作業可能な工務店を探しましょう！

リフォーム知識がない場合は、工務店から高めの値段を要求されるかもしれないので、見積もりを複数取って比較することをおすすめします。

ちなみに弊社は仲介業だけでなく、リフォームもご依頼頂けますので、不動産投資を全面的にサポートすることが可能になります。

賃貸募集について

ボロ戸建であっても、リフォームさえしっかりやれば、僻地でない限り、安ければ入居者が決まる可能性が高いところがメリットです。

そのため、賃貸募集の方法は、弊社のような管理会社へ入居付けの依頼をしていただければ大丈夫です。

入居申込をもらった上で、長く住んでくれそうな人であるならば、ペット可などの要望にも応じて良いと思います。

また、意外と知られていませんが、貸主は、広告料を支払う必要が無いので、募集の負担はそこまで大きくないのでご安心ください。

投資規模を拡大させよう

ボロ戸建投資は家賃収入がせいぜい5万円程度ですので、儲かっているという実感が湧きません。

300万円投資して、家賃が5万円だったとしたら、回収するのには税金とかを加味せず単純に計算すると5年かかります。

従って、投資初期の頃は投資をしているという実感が全くないかもしれません。

しかし、区分マンションよりも土地がついている戸建は担保評価が高いことが多くあります。

２戸目以降と拡大する際に、共同担保として差し出して融資を行うことも可能です。

レバレッジを使用すれば不動産投資はさらに加速していくでしょう。

また、ボロ戸建をリフォームして賃貸として貸し出しを行い、物件価格を回収した後は、マイホームを探している方向けに販売することで、現金を増やすことも可能です。

ボロ戸建投資は地味に見えるかもしれませんが、リスクを最小限に抑えつつ、着実と実績を積み上げていくことが出来るのでおすすめです。

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