不動産管理会社の役割について

弊社は文京区で営業している不動産会社ですが、オーナー様から頂く管理料は1戸につき日本全国一律1,000円で承っています。

実際に管理業をしている知見から、本記事では不動産管理会社の役割について解説します。

不動産管理会社は、一言で言えば賃貸物件の管理をする会社のことを指します。

メインの業務としてはオーナー様の代わりに賃貸物件の管理・修繕を行います。

また、それ以外にも家賃の回収、入居者募集や入居者のクレーム対応なども行ない、オーナーと入居者の間に入って入居率を高めるお仕事になるのです。

なお、不動産管理会社と不動産仲介会社を混同される方は多いですがその業務内容は大きく異なります。

弊社は不動産仲介もしておりますが、主に不動産の売買や賃貸の契約・取引に関することを取り扱う会社で、買主・売主・借主・貸主などから依頼を受け、物件を提案をして両者をマッチングさせることが業務内容です。

また、不動産仲介会社は宅地建物取引業に該当しますが、不動産管理会社は該当しないことも大きば違いで、宅地建物取引士のような専門家を確保しなければならない法律の規制がありません。

そのため、国土交通省は2011年に不動産管理業務の適正化を図ることを目的とした、「賃貸住宅管理業者登録制度」を創設し、弊社も宅地建物取引業以外にも管理業の登録を行いました。

この制度により不動産管理業務の変革が押し進められていますが、宅地建物取引業に該当する他の不動産業務と比べると、不動産管理会社はまだまだ発展途上にあります。

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不動産管理会社の2つの業務

不動産管理会社の業務は、大きく「賃貸管理」と「建物管理」です。

賃貸管理は、入居者募集や入居者からのクレーム対応をメインに入居者への対応を行なう業務で、建物管理は、建物の清掃・メンテナンスに関する業務です。

なお、不動産オーナー様が不動産管理会社に管理を委託する際は、賃貸管理を行なう会社と建物管理を行なう会社を分けて委託可能です。

賃貸管理のメイン業務

賃貸管理の業務は、以下になります。

・入居者の募集
・賃貸契約関係手続き(新規・更新)
・家賃集金、滞納者への督促
・クレーム対応
・退去立ち会い、清算
・修繕工事の手配

オーナー様が不動産管理会社に物件の管理を委託する際は、委託したい項目だけ委託することも可能ですが、基本的に委託内容が増えれば管理委託費も増加します。

以下ではさらに管理会社の業務内容を詳しく説明していきます。

＜入居者の募集＞
空室がある場合に入居者をレインズやポータルサイトを活用して募集する仕事です。

賃貸管理会社は、入居を決めると家賃の半月分～1ヵ月分の仲介手数料をオーナー様と入居者のそれぞれから受け取ります。

賃貸経営において空室を埋めることは利回りに直結して一番重要といっても過言では無いため、実際に賃貸仲介も業務として行なっている営業力のある会社を選ぶことが大切です。

＜賃貸契約関係手続き（新規・更新）＞
入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後も継続して住む入居者への更新手続きを行います。

＜家賃集金、滞納者への督促＞
家賃集金を行なうとともに、滞納した場合は督促も管理会社が行ないます。日本の法律では入居者側の権利が強く、家賃滞納者への督促によって改善されない場合でも、簡単に退去させることはできません。そのため、上手に督促することが求められるので、不動産管理会社に委託したほうが安心でしょう。

なお、入居者が契約時に家賃保証会社に加入している場合、入居者が滞納したとしても、オーナー様は滞納した家賃分と同じ料金を家賃保証会社から受け取ることができ、この場合、家賃の督促は家賃保証会社が行ないます。

都内の賃貸物件は9割はこの家賃保証会社を使用するのが一般的です。

＜クレーム対応＞
隣人トラブル・設備のトラブルなどにも不動産管理会社は対応します。
クレーム・トラブル対応は、緊急性が高いこともあり、可能であれば不動産管理会社に委託しましょう。

クレームで良くある内容は騒音や異臭・悪臭があります。

その他にも浴室や洗濯機など水回りからの水漏れ、共用部分に個人の所有物を置く、ペットの飼育に関する内容も多いです。

クレーム対応は対処方法を誤ると事態がさらに複雑となる可能性もあるため、実績のある管理会社へ業務委託するのが安心です。

＜退去立ち会い、清算＞
退去時の立ち会いと敷金の精算などを行ないますが、賃貸物件のトラブルの多くが退去時の敷金返還に関してです。

基本的には、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応が必要になります。

＜修繕工事の手配＞
退去後の壁紙やフローリングの修繕工事などの手配を行ないます。賃貸経営において、修繕工事はできるだけ費用を抑えるのがポイントです。

そのため、どの業者に修繕を依頼するかが重要なポイントとなります。

なお、この業務に関しては建物管理の会社が行なう場合もあります。

建物管理の主な業務

建物管理の主な業務は以下のとおりです。
・建物の維持管理（メンテナンス）
・設備の維持管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定

上記の業務について、以下で詳しく解説していきます。

＜建物の維持管理（メンテナンス）＞
大切な資産である賃貸物件の価値を維持するためには日常のメンテナンスは必要不可欠です。

メンテナンスでは、外壁、屋上、共用廊下、エントランス、駐車場などの定期的な点検と、必要に応じて簡易な修繕を行ないます。

＜設備の維持管理＞
設備の維持管理には、「法定点検」と「任意点検」があります。

法定点検とは、各種法律に基づき点検が義務化されているもので、任意点検はその名のとおり不動産管理会社が任意で行なう点検です。

義務化されている法定点検には、おもに以下のようなものがあります。

・消防用設備などの点検
消防法に基づくもので、消火器具、スプリンクラー、火災報知機、誘導灯などの点検です。

・簡易専用水道の検査
水道法に基づくもので、有効容量の合計が10平方メートルを超える貯水槽や高架水槽の検査を行ないます。

・浄化槽の保守点検、清掃、定期の水質検査
浄化槽法に基づくもので、保守点検・清掃・定期の水質検査の点検期間がそれぞれ定められています。

・昇降機など定期検査
建築基準法、労働安全衛生法に基づくもので、エレベーターの安全を検査するものです。
ただし、エレベーターの保守については、管理会社を通さない場合もあります。

＜清掃業務＞
清掃業務は建物の美観を維持し、入居者の快適な暮らしを保つことで資産価値の下落を防ぐものだといえるでしょう。この清掃業務はおもに、掃き掃除などを行なう日常清掃業務と、廊下・エントランスの高圧洗浄などを行なう定期清掃業務があります。

＜長期修繕計画の策定＞
賃貸物件の資産価値を維持するために、オーナー様が所有する賃貸物件の長期修繕計画を作成します。

以上のように、不動産管理会社は賃貸管理・建物管理を行ないます。前述のとおり、賃貸管理と建物管理を委託する会社を分けることや、賃貸管理の一部業務のみを委託することも可能ですので、オーナー様に合った管理方法を検討されるとよいでしょう。

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不動産管理会社との契約について

不動産管理会社に管理を委託する場合には、媒介契約と代理契約の2種類の契約が存在します。

これらの契約を知ることで、よりオーナー様の依頼内容に沿った管理を選択することが可能です。

不動産管理会社との媒介契約

媒介契約では、不動産管理会社はオーナー様と入居者の間に入って管理業務を行ないます。

また、媒介契約の場合、オーナー様は複数の不動産管理会社に管理を依頼することができます。

しかし、入居者の選定や賃貸契約業務は補助を受けることしかできません。

不動産管理会社との代理契約

代理契約では、不動産管理会社はオーナー様の代わりに管理業務を行ないます。

また、代理契約の場合、オーナー様は1社としか契約を結ぶことができません。

その代わり、入居者選定や賃貸契約業務は補助だけでなく、入居者の審査や賃貸契約の締結業務まで担当してもらうことが可能になるのです。

不動産管理会社の見分け方

安心して不動産の管理を委託するためにも、不動産管理会社を選ぶ際には信頼できる不動産管理会社であるかを見分けることが重要です。

下記で良い不動産管理会社を選択する方法について解説します。

やっぱり集客力

集客力のある管理会社かどうかは、不動産管理を依頼するうえで何よりも重要となります。

オーナー様は投資した資金回収をしなければならないため、なるべく空室期間を作らずに「集客力がある」ということは、それだけ空室となるリスクを減らします。

そのため、実際に賃貸仲介店舗を展開している不動産会社等は客付に強い傾向にあるため、管理一本ではなくポータルサイトに掲載してくれる管理会社を選ぶことをお勧めします。

トラブル対応力があるか

入居者からのクレームや各種トラブルへの対応力がある管理会社であることも、業務委託するうえで大切なポイントになります。

入居者からのクレームやトラブルを一手に引き受けて対応してくれる管理会社へ依頼すれば、マンションやアパートの管理の手間がなくなります。

管理会社のトラブル対応力をはかるポイントとしては、トラブル対応専用のコールセンターなどが設置されているか、過去にトラブルが発生した際の対応事例などを確認すると目安になるでしょう。

不動産管理会社について理解する

不動産管理会社の役割や管理業務の内容、契約形態の違いなどについてお伝えしました。

不動産管理会社に管理を委託する際、委託の幅によって、オーナー様が毎月支払う管理委託費は異なります。

また、賃貸管理と建物管理では求められる技術や知識が異なるため、必要に応じて違う不動産管理会社と契約するなど工夫しましょう。

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