本記事では不動産投資と住宅で利用するローンの違いについて解説します。

不動産投資をするのであれば、これらの違いを理解しなければ大きな失敗をしてしまうかもしれません。

そもそも、不動産投資はノリと勢いだけで出来るものではなく、しっかりと知識をつけて頭の中でシミュレーションしなければ投資は成功しません。

ちなみに、私は不動産投資ローンも住宅ローンもどちらも利用経験があります。

投資の世界では融資を引いて投資をすることをレバレッジと呼びますが、レバレッジを利用する際は徹底的に不明点を調べ尽くして、不動産購入後の資金については頭の中でシミュレーションを何度も行い、後悔しないようにしなければなりません。

レバレッジはリスクがあるものである一方で、お金を借りることで、テコの原理のように小さな元手で大きな投資を出来るため早期に資産を拡大させていくことが可能です。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資の世界では、ほとんどの投資家はローンを組んでおり、融資を引いて利回りの高い物件に投資することで収益を拡大させています。

従って、不動産投資をする上で、ローンは切っても切り離せませないもののため、ローンのことを正確に理解していなければ、不動産投資を実践するのはとても危険なのです。

ローンを賢く利用するためにも、仕組みをしっかりと勉強することで、不動産投資のリスクは低くなり、失敗を事前に回避することが出来ます。

不動産投資に限らず、投資の世界は自己責任の世界なので、勉強せずに知らないまま失敗したとしても誰も救済しくれません。

そのため、住宅ローンと不動産投資ローンで使用するローンの違いを知ることで、不動産投資の失敗を回避することが可能です。

不動産投資ローンと住宅ローンは別物

不動産投資ローンと住宅ローンは性質的に全く別物で、これらを理解していないと非常に危険です。

ちなみに不動産投資を住宅ローンでやろうとすると、35年間の利率も低いため不動産投資ローンと比較してとてもキャッシュフローが良くなりますが、あくまでも住宅ローンは居住用の物件購入のための銀行がお金を貸すローンです。

それにも関わらず、不動産投資を住宅ローンでやってしまうと、使用用途が違うということで銀行にバレた際に一括返済を求められてしまいます。

不動産投資に使用していたのにも関わらず、所得税の住宅ローン控除を使用していたとなると本来の趣旨とは異なるため、最悪の場合は脱税で逮捕される可能性があります。

不動産投資は物件を購入するにしても少なくとも数百万円以上のお金は購入費用でかかるため、決して安い買い物ではありません。

そして、この不動産投資ローンと住宅ローンの違いを一言で表すならば、お金の使い道に大きな違いがあります。

例えば、不動産投資ローンは一棟マンションなどの収益物件が対象となります。

一方で、住宅ローンは自分が居住するための自己利用物件が融資対象になるため根本的に不動産投資ローンとは異なっています。

不動産投資ローンと住宅ローンでは返済原資が異なる

不動産投資ローンと住宅ローンでは「返済原資」が変わってくることが理解できますよね。

例えば、不動産投資ローンは不動産の収益が返済原資となります。

そして、住宅ローンは個人の給与所得等からの返済になるのです。

不動産投資ローンの融資審査はその物件が収益を生むことが出来て採算が取れるかで判断されることとなります。

住宅ローンの場合は、給与などの年収に対するローンの年間返済額の割合で判断されます。

その結果、不動産投資ローンは融資審査が厳しいのが特徴的です。

当然、金融機関には不動産賃貸業の採算性が確保されることを説得しなければならないため、審査は厳しくなるのです。

私も日本政策金融公庫から融資を受けていますが、スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」以来、融資担当者の方には不動産投資の風当たりは非常に厳しく感じています。

不動産投資ローンの特徴について

上記でも解説しましたが、不動産投資ローンは、その投資の採算性を対象にした融資になります。

従って、審査のポイントも本人の属性よりも不動産賃貸借業で採算が確保出来るかに焦点が当てられます。

投資の採算性が確保出来て、一定の要件をクリアできれば融資が実行されるのです。

逆に要件を満たさない場合は、個別の審査になり、一気にハードルが上がってしまいます。

これが、俗に言うプロパー融資というものです。

プロパー融資についてですが、通常金融機関が事業融資を行う場合において、信用保証協会の保証等があるのが一般的です。

しかし、信用保証協会の保証が無く、直接自身の責任100%で実行する融資のことを「プロパー融資」と呼ばれているのです。

プロパー融資についてはメリットデメリットがありますが、それは別の記事で解説したいと思います。

ちなみに私が最初に融資を引いた金融機関は日本政策金融公庫ですが、返済期間は10年間と短いものの利率が1.16%と他の金融機関と比べての安くなっています。

融資の条件としては、同等の担保価値を提供出来るかがポイントとなっており、私が投資した物件は担保価値が低かったため、東京の世田谷区にある自宅を担保として差し出しています。

いわゆる、第二抵当権になりますが、普通のサラリーマンがこの話を聞けば非常に危険なことをしていると印象を持たれるかもしれませんが、私はこの頭金を使うことでとても好条件で融資を引くことに成功しました。

10年間も経てば月に40万円弱の収入が入る資産を、自分の自己資金を使用せずに所有権を獲得できるというのは、サラリーマンの給与所得だけでは難しいと思います。

これを可能にするのが、投資のレバレッジなのです。

不動産投資ローンのメリットについて

不動産投資ローンの最大のメリットは物件代金を融資してもらえることだと思います。

本来なら、コツコツと何年間も貯めて、節約をして、貯金を続けてようやく溜まるお金を融資で手に入れるということは、つまり不動産投資ローンは時間を買えるということになります。

そのため、借入ができると、少ない元手で大きな物件を購入することができます。

その結果、短い時間で高い収益性を獲得することが出来るのが不動産投資ローンのメリットです。

不動産投資ローンのデメリットについて

一方デメリットは、住宅ローンと比較して利率や返済金額が大きくなることが挙げられます。

返済期間が短くなることで1回毎の返済金額が大きくなり、資金繰りが厳しくなります。

また、空室が増加したことに伴い、賃料収入が減少してしまうと、返済することが困難になってしまい破綻してしまうリスクもあります。

特に、借入の返済は遅延することは許されてませんので、必ず決められた日程で返済しなければなりません。

もし返済が遅れてしまうと金融機関への心証が悪くなってしまい、他の融資を引けなくなるばかりか、貸し剥がしを受けるかもしれません。

貸し剥がしを受ければほとんどの人は一括返済をすることは出来ませんので、物件は差し押さえをされて裁判所に競売にかけられてしまうことになります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いまとめ

不動産投資ローンと住宅ローンは全くの別物で、不動産投資に住宅ローンを使用することは禁じられています。

不動産業者の中には、不動産投資を住宅ローンで投資するように勧めてくる業者もいますが、それは禁止されてますので絶対にやめましょう。

もし金融機関にバレてしまって貸し剥がしを受けてしまったら人生が一変するかもしれません。

昔は黙認していた制度かもしれませんが、スルガ銀行の一件で金融機関はよりコンプライアンスを守るようになりました。

また、不動産投資ローンは事業への融資ですので、収益性を確保しなければなりません。

銀行は不動産投資ローンをするにあたり、これまでの実績を高く評価するため、初めて不動産投資をする方には、厳しい審査が待ち構えています。

その中で、銀行から見て「実績」と評価できる物件の購入価格や利回りです。

その投資物件に収益性や資産性があるかが、不動産投資ローンの審査では重要にもなります。

私も初めての不動産投資をした一棟アパートでは、東京の自宅を担保に入れてあります。

融資金額を担保評価が上回っていれば、融資を実行することができる可能性が高まるだけではなく、好条件で融資を引くことが可能です。

ぜひ、あなたも物件選びを真剣に行い、不動産投資ローンを勝ち取り、資産の拡大を図っていきましょう。

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