不動産投資といえば「働かなくてもお金が入る」というイメージを持っている人が多くいると思います。

私もサラリーマン時代に不動産投資をスタートしてますが、当時でも毎月50万円弱のお金がほぼ何もしない状態で口座に入金されていました。

この金額は当時の私の月給を超えており、さらに稼いだお金を複利で運用して成功させればこれが加速的にお金が増えてきます。

資本主義において不動産投資は確かに手堅い投資です。

ただ、あまりにも儲け話ばかり聞いてると、不動産投資のリスクを忘れてしまい調子に乗って失敗してしまうこともあります。

不動産投資はサラリーマンと確かに相性は抜群ですが、負の側面、すなわちデメリットを忘れてはいけません。

不動産投資も投資である以上、絶対に儲かるということはあり得ませんし、リスクがあるからこそ運用してお金を稼ぐことが出来るのです。

もし、絶対に儲かると言う人がいるのであれば、それは間違いなく情報弱者を餌にしている詐欺の類でしょう。

本記事を読んでいる方に忘れて欲しくないことは、資本主義の正しいお金の稼ぎ方は必ずリスクが介在します。

そのため、本記事では都内で不動産会社を２社経営している私が、不動産投資のメリットやデメリットについてしっかりと解説していきますのでぜひ最後まで読んで学んでいただき、不動産投資で失敗する人が一人でも減れば幸いです。

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不動産投資は堅実な投資手法

不動産投資と言えば、不労所得をイメージする人って多いですよね。

実際に、不動産投資は購入する時は物件を見に行ったり、金融機関を探したり等のやらなければならないことが多々ありますが、購入後は管理会社に委託するため家賃の管理や入居者のクレーム対応等を自動的する事は可能です。

また、プライベートカンパニーを設立して家賃収入を法人所得として計上して、給与とは別に管理することも可能です。

ただ、不動産投資の中には、都心の中古ワンルームマンションで「利回りは4～5％」のものがありますが、私は利回り重視の戦略のため、キャッシュフローが出ない物件を購入して運用することはありません。

普通預金の利息が平均0.01％であることを考えると、ワンルームマンション投資の「利回りは4～5％」は高く思えるかもしれませんが、不動産投資は利率1−3%の融資を引いて投資をするため、Yield gapを勘案すれば非常に厳しい投資になります。

不動産投資は年齢を問わない

不動産投資をする上で、年齢は関係ありませんが、投資の性質上早ければ早くスタートさせた方が良いでしょう。

年齢が若い20代～30代でも、物件購入のお金はローンで購入することが出来るのが不動産投資のメリットです。

自己資金が充分にある50代からでも、不動産投資はスタートすることが出来るのです。

投資というのはやらないことによって機会損失が発生してしまっているので、投資を始めるなら早ければ早い方が良いのです。

その理由は、不動産は持っている期間が長ければ長いほど収益を貰える期間が増えるからです。

例えば、20代で一棟アパートを購入して25年間で返済をすれば、その後は給料にプラスされて純粋な家賃収入が入ってきます。

だからといって、50代で不動産投資をするのが遅すぎるとも思いません。

最近、私が知り合ったプロパンガスの仲介営業をされている方は、50代で投資の重要性に気づいて不動産投資を始めたとのことです。

実際にその方も毎月多額の家賃収入を獲得しているため、不動産投資をスタートして本当に良かったとおっしゃってました。

そして、もっと早く投資をしておけば良かったと話していました。

不動産投資をスタートして順調にいけば、複利で不動産を買い進めることが可能なため、不動産投資をするのであれば拡大する方法を私は推奨してます。

不動産投資で拡大することは、例え50代や60代だから出来ないということではありません。

不動産投資は団体信用生命保険が使える

不動産投資でローンを組むときに「団体信用生命保険」に入るケースがあります。

ローンを組むときの条件となっている場合があるのです。

この団体信用生命保険では、保険料から借りた銀行のローンを全額支払ってくれるのです。

従って、不動産投資は生命保険の代わりにも使えるのです。

不動産投資は節税になる

不動産投資にかかる税金は様々です。

例えば、印紙税、不動産取得税、固定資産税、所得税(法人税)、列挙すればキリがありません。

個人の収入として申告するのであれば、住宅ローン減税・固定資産税・都市計画税などは経費で落とすことが出来ます。

また、不動産投資での赤字は、事業所得などと損益通算が可能なのです。

私の場合は、法人を設立して、その法人名義で不動産を購入して家賃収入を計上してます。

法人にすることで、繰越欠損金の期間も長くなり、経費の範囲も広がるためとてもメリットがあります。

例えば、中古の不動産物件を購入すれば、減価償却期間は4年間で償却することも可能です。

短期間で多額の費用が計上されるイメージです。

従って、繰越欠損金を使える期間が長ければ長いほど、将来の節税についても対策が出来るのです。

また、私の不動産投資はどんどん加速させていきますので、個人で保有してしまうとあっという間に累進課税の所得税率が大変なことになってしまいます。

ただ、結局減価償却費というのは税金の繰延という意見もあり、節税になっていないというご意見を頂くことがありますが、税金が繰延られるメリットを甘く見過ぎてはいないでしょうか。

例えば1,000万円の税金を今支払うか、10年後に支払うかで、果たしてお金の価値というのは一緒ではありません。

手元にある1,000万円を10年間、利回り10%で運用すれば、10年後には倍以上に増えることとなります。

投資というのは、手元の資金を複利で運用していき、指数関数的に伸ばしていくことが理想であるため、税金の繰延はこの資本主義でお金を稼ぐためにとても重要な役割を担っているのです。

不動産投資のリスク

冒頭でもお話しした通り、不動産投資は投資である以上、さまざまなリスクを含んでいます。

リスクがあるからこそ、それを恐れて皆がやらないため、行動したものが稼ぐことが出来るのです。

資本主義の本質の一つとして希少性があり、行動しているだけでも他のサラリーマンの中で希少な部類に入ります。

投資をする前に、リスクと向き合うことで、不動産投資のリスクを可能な限り回避していきましょう。

不動産を貸すリスク

マンションやアパートなど、人に貸すことによって発生するリスクがあります。

まず、不動産投資は空室リスクと隣り合わせです。

さらに、火災や物件の破損、住人が自殺をしてしまうリスク、なかなか住人がお金を払ってくれないリスクもあります。

そして、不労所得ではあるものの、これらのリスクを常に考えていなければならない精神的な負担もリスクの一つと言えます。

しかし、これらのリスクに備えるために保険やサブリースのような仕組みもあるため、ある程度リスクヘッジをすることも可能です。

多額のローンを組むリスク

不動産投資をする上で、殆どの人がローンを組んで不動産を購入します。

ローンを組むことによって、本来手に入れることが出来ない不動産を購入することが出来ます。

この、てこの原理のように小さな力で大きな力を動かす方法を、投資の世界ではレバレッジと呼ぶのです。

しかし、このレバレッジもメリットばかりではありません。

空室や滞納をされると、ローンの返済が出来なくなってしまう可能性があるからです。

また、ローンの支払いは費用として認識されませんので、利回りが低すぎてしまうと資金繰りに窮してしまい、税金やローンの返済が滞り、黒字倒産になってしまうこともあります。

ローンが返済した場合、金融機関は不動産物件を強制売却する手続きを踏みます。

不動産投資のリスクに備えるためには

不動産投資のリスクに備えるためには、勉強してリスクと向き合うしかありません。

私はたくさん本を読んだり、セミナーに通ったりしていろんなことを恐れずにチャレンジしてみました。

ただ、チャレンジするだけでなく、仮説を立てから行動して、行動した後は必ず反省をして、次の行動を軌道修正していくプロセスを繰り返し行っています。

不動産投資はリスクはあるものの、間違った物件を購入しなければ、失敗する可能性も少なく、毎月家賃収入が得られるのは非常に魅力的な副業になり得るでしょう。

何度も言いますが資本主義でお金を稼ぐためには必ずリスクが伴います。

ただ不動産投資のリスクは勉強することで可能な限り回避することも出来るのです。

当コラムでは不動産投資についての記事を他にも掲載しておりますので、ぜひ勉強していただき不動産投資のリスクに備えてください。

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