区分マンション投資の闇【不動産投資】
2021-08-01
不動産投資において区分投資マンションを検討されている方がいる場合、私はおすすめ出来ません。
少なくとも私の周りで稼いでいる不動産投資家の中で区分マンションを積極的に攻めている方はいません。
なぜなら、区分マンション投資は儲からない投資であり、サラリーマンが不動産投資をやる上で一番意識しなければならないことは現金をいかに回収できるかどうかについてです。サラリーマンが不動産投資をするならば、利回りの高い物件を安く仕入れて、複利の力でいかに早く投資を拡大出来るかが鍵となります。
投資拡大することによって、あなたは労働以外での収入を獲得して資本家のポジションを得られるのです。
しかし、区分マンション投資は利回りが低い割に、投資金額が大きくなるため投資を加速させることが出来ません。
投資金額が大きいということは個人で使える融資枠を使い切ってしまうため、投資を拡大することが出来ません。
それにも関わらず、利回りが低く、ローンの支払いは税金計算において経費として扱われません。
その結果、家賃収入に対して税金が掛かり、税金を払うことでキャッシュフローが赤字になってしまい、黒字倒産する可能性が極端に高くなります。
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区分投資マンションの中でも、数百万円で購入することが出来る物件もあり、アパートやマンションの一棟買いとは異なり、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金を必要としません。
そのため、一棟アパートを購入するよりは資金が安く済むことがありますが、都内の区分マンションであれば数千万円の投資金額が必要なるケースが多く決して安い買い物では無くなるのが実情です。
また、区分マンション投資を進めてくる不動産業者は、自らが売主として販売するケースが多く、数百万円の物件を販売するのでは利益が取れないため、金額は数千万単位に及ぶことがあります。
また区分投資マンション投資を進める業者は売主になって販売することがほとんどであり、多額の利益を乗せて販売するため利回りがとても低くなり、区分マンション投資で稼ぐことは難しくなります。
なぜならば、区分マンションの場合、一棟所有と比較すると、家賃収入に対する管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費の割合が高いです。
そのため、区分投資マンションは他の１棟所有の不動産投資と比較して当然に実質利回りは低くなります。
その結果、利回りの低い物件で個人の融資枠を使い切ってしまい、不動産投資を加速させていかなければならないにも関わらず、その区分マンション投資の一件で投資がストップしてしまうのです。また区分投資マンションは、空室が出てしまっても管理費用が発生してしまうため、空室が続いてしまうとローンの返済と管理費用が重くのしかかってきます。
そして、この管理費は、築年数が経てば経つほど費用が増加していく傾向になります。
よく競売物件で激安の区分投資マンションが販売されていますが、実は管理費用を滞納しているケースが多く、その残債を買主が払わなければならないといった落とし穴が潜んでいます。
そういった物件は、結局投資用で気合を入れてローンを組んで購入したにも関わらず、ローンも管理費も払えなくなってしまい競売にかけられた可能性があります。
区分マンション投資の場合は、床面積に応じて土地の持分割合が決まります。
そのため、1棟投資と比べると建物の比率が多くなり、土地の比率が低くなってしまうのです。
特に、タワーマンションのような階数の多い物件では、資産価値の大半が建物になってしまいます。建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはありますが、資産評価は年を追うごとに低くなってしまうのです。
建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはあるが資産評価は年を追うごとに低くなる。
区分マンション投資は非常に難しい投資で私はおすすめしませんが、不動産投資が初めてであればまずは築古戸建ての不動産投資をすることはおすすめします。
購入金額も安いためローンを必要とせずに、利回りが非常に高いため不動産投資を加速して進めることが可能です。
ただ、サラリーマンが戸建ての不動産投資をする上で、メリット・デメリットをしっかり把握する必要はあります。
なぜならば、どんな投資でも必ずリスクが介在しているもののため、リスクを知らずに投資した結果、失敗してしまっては後戻り出来なくなってしまいます。
そのため、ここからはサラリーマンが築古戸建ての不動産投資をする上でのメリットとデメリットを細かく解説していきます。
実際に私はサラリーマン時代に規模は小さいながらも不動産投資を成功させていますので、再現性は高い内容となっています。
地古戸建ての投資メリットとしては、自己資金を少なく投資できるのがメリットとして挙げられます。
例えば、私が購入した大阪藤井寺市にある築古の戸建物件は300万円でした。
その物件からは、毎月4万円の賃料収入が入ってくるため、利回りとしては16%を超えています。
このように築古戸建であれば不動産投資ローンを活用することなく、現金で購入することが出来る物件が多くあります。自己資金が少ない人でも不動産投資をスタートしやすいのが築古戸建投資です。
そして、築古戸建投資に限りませんが、不動産投資で最も大切な点は物件を安く購入することです。
この安く購入するというのは、0円だから良いということではありません。
入居付が可能なエリアで相場よりも安く購入することを意味します。
私が所有している大阪の戸建は、楽待に掲載時は350万円で掲載されていましたが価格交渉を行い300万円で購入することが出来ました。
私の値下げ交渉が成功した理由は、売主は物件を相続で引き継いでおり、早期に資産整理をしたいことが理由だったからです。
全ての物件を値下げすることは出来ませんが、値下げできる物件は確実にあるため、交渉することをお勧めします。
ただ、値下げが必要な理由も売主にしっかりと伝えなければ、面倒な買主と思われて売らないと言われる可能性もあるので気をつけましょう。
不動産投資はいかに安く購入できるかが戸建て投資の攻略法なので、そこは突き詰めて考えていきましょう。
一棟所有の場合は、リターンも大きい反面、リスクも高くなることが特徴的です。
例えば、その物件の周辺環境が悪化した際に、一極集中型の投資をしていると空室が増えてしまいます。
その結果、不動産投資の収入が大幅に減少してしまう可能性があります。
築古のミニ戸建て投資であれば、少額のため分散して投資することが可能です。
従って、投資場所を分散させることで、周辺環境の悪化リスクを低減することが出来ます。
不動産投資の融資には団体信用生命保険が付いています。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です
住宅ローンの代理弁済が終わった後も家賃収入を得ることができます。
もし戸建て投資を融資を引いて行う場合は、団体信用生命保険のメリットを享受できる可能性があります。
戸建て投資は1棟投資と比べて以下の点により流動性が高いことが特徴です。
従って、1棟投資の場合よりも市場のニーズが高く、投資用不動産と比較して売却しやすくなります。
不動産の需要は投資目的よりも実需目的の方が圧倒的に多いため、一棟アパートよりも戸建ての方が出口戦略は立てやすくなります。
なぜなら実需目的で購入する場合、多少価格が高くても購入したい場合は気にしません。
その結果、一棟アパートよりも売却することが出来るのです。
戸建て投資に限りませんが、不動産投資では所有する物件の管理は管理会社へと委託することが可能です。
建物の管理は月1,000円程度で済む場合がありますので、管理会社へ委託するのはとてもおすすめです。
管理会社は入金管理から退去手続き、賃貸募集までやってくれるため、物件購入後はオーナーは何もしなくても良いのです。もちろん戸建てに限らず1棟投資の場合も管理会社に委託することが可能です。
当然ですが、1棟投資よりも空室時の収入減少リスクが高くなります。
区分所有を1戸だけの投資の場合は、空室になってしまえば家賃収入は発生しなくなります。
一方、一棟所有で10戸を所有している場合を例にしてみると、1戸の空室が出ても残り9戸から家賃収入が入ります。従って、収入が0円になるリスクは区分所有よりも少なくなりますよね。
不動産投資が初めての方には、区分マンション投資がいかにリスクが高いかを解説しました。
まずは築古戸建て投資で知識と経験を積むことで、1棟アパート投資へと拡大するという選択も良いかもしれません。
しかし、築古戸建て投資も一棟投資もそれぞれメリットとデメリットがありますので慎重に検討した上で、物件を購入する必要があります。検討した結果、条件を満たさない場合、利回りは良くとも空室状態が続くといった問題が発生してしまいます。
値段が安く手を出しやすいものの、キャッシュフローを得るには、十分な知識と収支計画のシミュレーションが不可欠です。
特に物件選びは投資を成功させる鍵となるので、慎重に検討してください。
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不動産投資初心者はリスクが比較的低いミニ戸建投資が向いている。戸建投資で知識と経験を積むことで、1棟投資へと拡大するという選択も可能。
馬場生悦
SEIJOHOME株式会社代表取締役。都内で不動産賃貸業と不動産管理・仲介業の法人を2社経営中。初心者の方でも安心してお引越しができるようにお部屋探しのためになる情報や不動産投資の経験に基づいた失敗しないための情報やマインドを発信します。保有資格は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、損害保険募集人。
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